Trong vòng 3 năm trở lại đây, giá cả thị trường văn phòng cho thuê nói chung ổn định và được dự báo sẽ duy trì mức này trong năm 2017 khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, văn phòng hạng A được đánh giá sẽ có diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu gia tăng và nguồn cung hạn chế.
Khách ngoại chiếm 76% văn phòng hạng A
Theo số liệu của Savills, trong quý IV/2016, giá thuê văn phòng trên cả 3 hạng A, B, C ở mức ổn định, lần lượt vào khoảng 28 USD, 16 USD và 13 USD/m2/tháng. Quý IV, công suất thị trường đạt 87%, tăng 4% theo năm. Giá thuê bình quân đang đạt 19 USD/m2/tháng, ổn định trong quý IV/2016 và tăng 1,4% theo năm.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho hay, năm vừa qua, 2 dự án Vincom Phạm Hùng (khoảng 20.000m2 sàn) và Vincom Phạm Ngọc Thạch (27.000m2 sàn) đã nâng tổng cung thị trường văn phòng Hà Nội đạt 1,2 triệu m2 sàn. Thị trường văn phòng cho thuê không có nhiều nguồn cung mới, trừ một số khu nhà phía Tây.
Năm 2016 không có một dự án hạng A nào đi vào hoạt động, chủ yếu là hạng B và C, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm. Dự báo trong năm 2017 sẽ có khoảng 164.000 m2 sàn từ 6 dự án, trong đó có 2 dự án hạng A; còn năm 2018 sẽ có khoảng 250.000 m2 sàn với 13 dự án.
Theo bà Hằng, hiện nay giá thuê văn phòng đang điều chỉnh theo hướng về ngưỡng mà khách hàng và người cho thuê cùng tìm được động lực phát triển. Trên thực tế, giá thuê văn phòng tiếp tục chạm đáy trong 4 năm gần đây. Nhờ vậy mà mặc dù một số trung tâm thương mại đang cải tạo ở Hà Nội và một loạt các trung tâm thương mại mới như AEON Mall Long Biên, Vincom Phạm Ngọc Thạch, Mipec Riverside,… đi vào hoạt động nhưng đa số các dự án này đều đạt công suất tương đối cao. Ngoài ra, diện tích cho thuê ở mức tăng trưởng dương trên tất cả các loại hình.
Công suất của văn phòng hạng A khu vực trung tâm Hà Nội sẽ đạt ngưỡng rất cao trong thời gian tới
Khảo sát của Savills cho thấy, tại phân khúc văn phòng hạng A, nếu năm 2014, 50% ngành tài chính – ngân hàng thuê địa điểm tại các tòa nhà văn phòng hạng A thì đến năm 2015, tỷ trọng này giảm xuống 32 – 35%. Ngành viễn thông và sản xuất là hai ngành đang có xu hướng gia tăng thuê diện tích văn phòng hạng A.
Đấy còn chưa kể trong các tòa nhà văn phòng hạng A cho thuê hiện nay, 76% là khách nước ngoài. Trong đó, Nhật Bản, Hàn Quốc, Anh, Mỹ và Trung Quốc đang là những quốc gia dẫn đầu về diện tích thuê.
Khan hiếm văn phòng hạng A khu trung tâm
Về triển vọng của văn phòng cho thuê các hạng trong năm 2017, Savills đánh giá, đối với khu vực trung tâm, công suất lấp đầy sẽ cao hơn, nhất là với các tòa nhà văn phòng hạng A. Trong thời gian tới, khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng hạng A trên 900m2 tại khu vực trung tâm Hà Nội sẽ gặp khó khăn vì mặt bằng còn trống trên cùng diện tích hiện nay chỉ còn dưới 900m2. Ngoài ra, diện tích lớn tại các văn phòng cho thuê ngoại thành cũng đã được lấp đầy.
Thời gian qua, khu vực nội thành đã chứng kiến hoạt động tích cực của phân khúc cho thuê văn phòng, nhất là tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng hạng A tăng đột biến. Thực tế này một phần do chính sách cho thuê của một số chủ đầu tư hấp dẫn khách thuê. Hơn nữa, khu vực này cũng đang có nhiều lựa chọn cho khách thuê và nguồn cung tương lai khá dồi dào.
Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, thị trường văn phòng hạng A hoạt động rất tốt, vượt qua hạng B. Diện tích trống của các tòa nhà hạng A khu vực này hiện chỉ còn 6%. Chỉ trong vòng 1 năm qua, giá thuê văn phòng hạng A đã tăng 5% và phần lớn là cho thuê phục vụ việc mở rộng văn phòng, không phải thành lập mới.
Bà Hằng cho biết, trong bối cảnh hiện nay, một số chủ đầu tư có thể tăng giá trong thời gian sắp tới. Ngoài ra, khu vực trung tâm sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê trong vòng 2 năm tới. Điều này có thể hiểu rằng diện tích, công suất của văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm sẽ đạt ngưỡng rất cao trong thời gian tới.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B khu vực Hà Nội trong các năm tới vẫn ổn định. Khả năng tăng giá hạn chế khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Song, khu vực trung tâm thành phố dự kiến sẽ có mức tăng giá cao hơn do cầu lấn át cung.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
